ВРИ как капитал: как Москва превратила назначение земли в часть экономики девелопмента
В московском девелопменте несколько слов в ЕГРН способны влиять на стоимость участка сильнее, чем площадь существующего здания.
ВРИ как капитал
В московском девелопменте несколько слов в ЕГРН способны влиять на стоимость участка сильнее, чем площадь существующего здания. Вид разрешённого использования определяет допустимый сценарий работы с землёй, а вслед за ним — потенциальную площадь будущего объекта, выручку проекта, кадастровую стоимость, земельные платежи и цену самого актива. В 2026 году эта конструкция пережила крупную федеральную реформу, а Москва одновременно продолжила перестраивать собственную систему расчёта платы за изменение ВРИ.
От функционального распределения к рыночной стоимости
История этой системы начинается задолго до классификатора Росреестра. Советская Москва жила в логике государственной земли и функционального распределения территории: завод получал участок для производства, автобаза — для транспорта, НИИ — для научной деятельности. После перехода к рынку город изменился быстрее земельных документов. Производственные площадки оказались рядом с метро, склады — внутри дорогих жилых районов, бывшие ведомственные территории — в зонах нового делового спроса. Рыночная стоимость земли уже смотрела в будущее, а юридический режим часто продолжал хранить прошлое.
В 1990-е Москва начала строить систему платного землепользования. В 2000-е земельное право всё теснее связывалось с градостроительным: рынку требовался ответ сразу на два вопроса — кому принадлежит участок и какой объект допустимо создать на этой территории. Закон Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве» 2007 года стал одной из опор этой системы. После расширения Москвы в 2012 году масштаб земельного вопроса вырос вместе с территорией города.
Перелом произошёл в 2013 году. Федеральный закон № 43-ФЗ создал специальную основу для взимания платы при изменении ВРИ частной земли в Москве и Московской области, а постановление Правительства Москвы № 593-ПП закрепило порядок расчёта. С этого момента изменение разрешённого использования окончательно стало финансовой категорией. Город получил механизм участия в дополнительной стоимости, которая возникает, когда участок получает более доходный сценарий освоения.
В 2014 году федеральный классификатор ВРИ начал приводить разрозненные формулировки к общему языку. В 2017 году московские ПЗЗ по постановлению № 120-ПП встроили ВРИ в систему территориальных зон и градостроительных регламентов. Для инвестора участок превратился в многослойный актив: ЕГРН показывает зарегистрированное состояние, ПЗЗ — набор градостроительных возможностей, ГПЗУ — параметры конкретного проекта, документация по планировке и решения о КРТ — возможное будущее территории.
Затем Москва стала использовать земельные платежи как инструмент инвестиционной политики. В 2020 году в формулу платы вошли повышающие коэффициенты: для старой Москвы — 2, для ТиНАО — 8. В 2021 году расчёт для ряда проектов дополнительно усложнился и стал сильнее зависеть от будущего объёма и функциональной структуры строительства. Параллельно развивалась программа мест приложения труда: девелопер получает льготу по земельным платежам в обмен на создание офисов, производственных, образовательных, медицинских, торговых и других объектов.
Реальные дела показывают масштаб вопроса
Реальные дела показывают масштаб вопроса лучше любой формулы. В споре, дошедшем до Арбитражного суда Московского округа в 2016 году, стороны договора исходили из возможной платы за изменение ВРИ в размере 1,021 млрд рублей. Предметом услуг было юридическое сопровождение и подготовка материалов для снижения этой нагрузки. Уже тогда ВРИ существовал в масштабе отдельной инвестиционной сделки, где результат юридической работы измерялся сотнями миллионов рублей.
Ещё ярче выглядит участок площадью 8,5 га на Лобненской улице, где впоследствии появился ЖК «Дмитровский парк». Площадку приобрела структура ПИК за 1,65 млрд рублей. До сделки кадастровую стоимость участка удалось снизить с 3,2 млрд до 2,1 млрд рублей. ВРИ территории, ранее связанной с эксплуатацией военного госпиталя, был изменён под жильё. В декабре 2020 года ДГИ обратился в суд с требованием о взыскании 2,1 млрд рублей платы за смену ВРИ. Позднее отдельный спор дошёл до решения о перерасчёте платежа с учётом сниженной кадастровой стоимости. Эксперты оценивали потенциальное уменьшение примерно с 2,1 млрд до 1,4 млрд рублей. Получается редкая для рынка картина: цена самой площадки при покупке составляла 1,65 млрд рублей, а земельный платёж в споре достиг 2,1 млрд рублей.
Есть и показательный расчёт для Гольянова, опубликованный после изменения московских правил 2020 года. Для условного участка площадью 2 га с плотностью около 58 тыс. кв. м экспертная модель давала около 738 млн рублей по прежней системе и около 1,7 млрд рублей после реформы. Это именно модельный расчёт, а не начисление ДГИ по конкретному кадастровому номеру. Его ценность в другом: одна регуляторная корректировка способна добавить к финансовой модели проекта почти миллиард рублей ещё до начала стройки.
Земельный платёж как инвестиционный ресурс
Современная московская система показывает и обратную сторону — возможность превращать земельный платёж в инвестиционный ресурс через льготы. В феврале 2026 года город актуализировал перечень по проекту административно-делового центра с функциями делового управления и общественного питания. В документах фигурирует участок на Дубининской улице, связанный со специализированным застройщиком «Гранель Плюс», а инвестору предоставляется пятилетняя отсрочка по части платы и льгота в рамках проекта создания мест приложения труда.
В апреле 2026 года Москва обновила ещё более крупный кейс. Распоряжение № 248-РП касается офисного комплекса в Рублёво-Архангельском с функциями делового управления, торговли, общественного питания и спорта. В перечне земельных участков, получающих отсрочку и льготу по плате за изменение ВРИ, прямо указаны участки СберСити в Кунцеве. Срок отсрочки достигает шести лет и восьми месяцев. В этом случае ВРИ работает уже как часть большой договорённости между городом и инвестором: жилая и коммерческая экономика проекта связывается с созданием рабочих мест и новой деловой инфраструктуры.
Такие документы важны ещё по одной причине. Они показывают, что реальная экономика ВРИ живёт далеко за пределами заявления о смене назначения. В проект входят срок отсрочки, размер льготы, обеспечение обязательств, статус проекта создания мест приложения труда, параметры будущего объекта и судьба нескольких земельных участков. Для крупного девелопера управление этими элементами способно влиять на IRR проекта сильнее отдельных строительных статей бюджета.
Реформа 2026 года
С 1 марта 2026 года федеральная система изменилась снова. Закон № 295-ФЗ добавил в Земельный кодекс отдельную главу о видах разрешённого использования. Закон прямо закрепил источники установления ВРИ, порядок выбора и изменения видов использования, правила для образуемых участков и специальный режим государственной и муниципальной земли. Ранее установленные ВРИ сохранили силу, поэтому новая конструкция легла поверх огромного массива исторических прав.
Для бизнеса особенно важна государственная и муниципальная земля. Реформа 2026 года закрепила общий запрет для арендатора или безвозмездного пользователя самостоятельно менять ВРИ публичного участка вне предусмотренных законом механизмов. Для московского инвестора собственная земля и участок в аренде у города окончательно выглядят как два разных инвестиционных продукта. У них различаются свобода выбора сценария, договорная база, платежи и маршрут согласований.
Изменились и правила образования участков. Закон описал ситуации, когда при объединении или перераспределении участков новый ВРИ способен отличаться от характеристик исходных земель. Отдельные правила появились для зон планируемого размещения публичных объектов, территорий культурного наследия и других специальных режимов. Для КРТ связь между будущим использованием земли и документацией по планировке стала ещё важнее: текущая запись ЕГРН показывает сегодняшнее состояние, а градостроительные решения способны определять следующий экономический цикл территории.
Москва почти сразу синхронизировала собственную систему с новой федеральной рамкой. Постановление Правительства Москвы № 812-ПП от 25 марта 2026 года изменило правила земельных и градостроительных платежей, включая 593-ПП. В частности, появился механизм перерасчёта при изменении функционального назначения строящихся или реконструируемых объектов в предусмотренных городскими актами случаях. Для финансовой модели это означает ещё более тесную связь между функцией будущего объекта, ПЗЗ и итоговой земельной нагрузкой.
ВРИ как часть экономики проекта
Самая важная практическая перемена последних лет состоит в том, что ВРИ всё труднее рассматривать как отдельную регистрационную процедуру. В одном проекте одновременно работают ПЗЗ, ГПЗУ, кадастровая стоимость, ДГИ, 593-ПП, КРТ, документация по планировке, программа мест приложения труда, отсрочка, льгота и обеспечение обязательств. Юридическая ошибка в начале цепочки способна изменить цену доступа к будущему денежному потоку.
Отсюда меняется и логика покупки земли. Продавец способен оценивать площадку через будущие квадратные метры. Покупателю приходится считать стоимость пути к этим квадратным метрам. Если участок стоит 1 млрд рублей, а получение нужного сценария добавляет ещё сотни миллионов земельной нагрузки, цена входа в проект выглядит уже иначе. В другом случае действующий градостроительный режим, доступная льгота или заранее подготовленная структура ВРИ способны превратить более дорогой участок в экономически лучший актив.
История Лобненской улицы особенно хорошо показывает эту механику. Площадка за 1,65 млрд рублей получила спор о плате на 2,1 млрд рублей. История дела 2016 года показывает возможную нагрузку свыше 1 млрд рублей ещё на раннем этапе существования 593-ПП. Модель Гольянова показывает скачок расчётной нагрузки с 738 млн до 1,7 млрд рублей после изменения формулы. СберСити и другие проекты МПТ показывают следующий этап эволюции: город уже способен обменивать часть земельной нагрузки на создание деловой инфраструктуры и рабочих мест.
За три десятилетия московский ВРИ прошёл путь от наследия функционального распределения земли до полноценного инструмента капитализации. В 1990-е ценностью было само право на землю. В 2000-е всё большее значение получило право строить. После 2013 года отдельную цену приобрело изменение экономического сценария участка. После ПЗЗ рынок стал точнее считать градостроительный потенциал. КРТ связало судьбу отдельной площадки с развитием больших территорий. Реформа 2026 года собрала базовые правила ВРИ непосредственно в Земельном кодексе.
Для собственника главный вопрос сегодня звучит шире обычной смены ВРИ: какой максимально доходный законный сценарий доступен участку, сколько стоит путь к этому сценарию и какая стоимость останется после всех земельных и градостроительных платежей. Именно здесь юридическая работа начинает создавать капитал.